Leegstandwet, onderhuur en huurbescherming

Een organisatie die atelierruimte en huisvesting verhuurt aan kunstenaars heeft eigen en gehuurde woningen en atelierruimtes die zij (onder)verhuurt. De stichting betrekt van diverse vastgoedeigenaren woningen die tijdelijk beschikbaar zijn met het oog op sloop en nieuwbouw, renovatie of andere ontwikkelingen.

In de zaak die hier speelt zijn weliswaar vergunningen verleend voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet, maar is het de vraag of ook de onderhuur daaronder valt. Bovendien worden de huurwoningen niet gesloopt, zoals aanvankelijk de bedoeling was, maar worden ze gerenoveerd.

De casus

Voor een aantal sloopwoningen van een corporatie is een vergunning voor tijdelijke verhuur op grond van artikel 15 van de Leegstandwet afgegeven. De stichting atelierbeheer huurt de woningen van de corporatie en verhuurt deze onder aan kunstenaars. De woningen zullen niet worden gesloopt maar gerenoveerd, omdat de gemeente ze tot monument heeft verklaard. De stichting laat haar onderhuurders weten dat de corporatie de tijdelijke verhuurcontracten zal beëindigen en dat de onderhuurders een definitieve opzegging ontvangen zodra de planning voor de renovatie bekend is.

Een van de kunstenaars weigert te ontruimen. Volgens hem is een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten en geniet hij daarom huurbescherming. De stichting stelt in de procedure voor de kantonrechter dat de huurovereenkomst onder de Leegstandwet valt en dus na opzegging is beëindigd. Het gaat volgens haar hoe dan ook om huur van korte duur en kan de onderhuurder zich in redelijkheid niet op zijn huurrechten beroepen, omdat hij wist dat het om tijdelijke huur ging. De kantonrechter is echter van oordeel dat de huurovereenkomst niet aan de uitzonderingsregeling van de Leegstandwet voldoet en dat er geen ruimte is voor toepassing van de redelijkheid en billijkheid, of een beoordeling van de bedoeling van partijen.

Het oordeel van de rechter

Het hof stelt in hoger beroep vast dat de Leegstandwet niet van toepassing is en dat evenmin sprake is van huur naar zijn aard van korte duur. Huurder gebruikt het gehuurde, dat hem is aangeboden voor een minimum periode van anderhalf jaar, als atelier én hoofdverblijf. De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd en heeft een opzegtermijn van een maand. Huurder moet het gebruikelijk voor rekening van de huurder komende onderhoud aan de woning te verrichten. Dat de langere duur van de huurovereenkomst – twee jaar – mede te wijten is aan de bemoeienis van huurder om de woning tot monument te laten verklaren, doet daar niet aan af. Die omstandigheid betekent nog niet dat huurder een tijdelijke huursituatie voor ogen stond.

De (onder)huurovereenkomst is dan ook niet geëindigd met de opzegging door de stichting en aan huurder komt in principe bescherming toe: de onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn woonverblijf heeft, wordt in geval van beëindiging van de huur tussen de huurder en verhuurder voortgezet door de verhuurder. In een eerder kort geding was al uitgemaakt dat de hoofdhuurovereenkomst tussen de corporatie en de stichting is voortgezet en dat de bepalingen van de Leegstandwet niet jegens huurder kunnen worden ingeroepen. Het hof komt dan ook tot de conclusie dat de huurder in dit geval bescherming geniet.

(Uitspraak Gerechtshof Arnhem van 15 december 2009, LJN BL8880)